我的朋友文轩是一个投资天才，这几年来他凭借自己实力在各大市场上砸出一个又一个大坑。

我很纳闷他哪里的底气，后来发现原来在老家还有几套房

这是中国人很典型的一个普遍心态：只要手里有房，什么都敢玩

我们就聊一下现阶段楼市逻辑，不妨低调些。

到底应该去炒股还是去炒房？这是个问题。

先抛开风险和回报率不谈，对于普通人来说，投资房子相对于投资股市来说有一个很重要优势：

在房地产投资钻研上所花精力和时间往往是值得的。你在这方面懂得越多，盈利水平就会越高。

然而股市投资就不一定了，即使花大量时间精力去学习，你的盈利水平未必比得过菜场大妈。

然而对于房地产市场来说，预测涨跌的难度要远低于A股。预测房地产市场的价格趋势并不是太难的事情，房地产投资最关键的因素也不是你对市场的判断水平，而是你的融资水平。

能判断股价走势的叫股神，能判断房价走势还不能封神，能够在房地产市场通过高超融资水平以小博大的才能叫房神。

当然大多数人不会这么专业，这个市场的参与者主要还是依靠自己存量资金和房贷或抵押贷。

在杠杆水平不高的情况下，房地产投资的盈利速度其实是比较慢的。股票一天可以涨10个点，房子在光景不好的时候，一年下来也未必有10个点，说不定还会吐出去几个点，这很磨人。

这个特性决定了房地产是一个长期投资。在主升浪期间高杠杆快进快出的玩法不适合普通人，普通人最适合的方式就是在淡季的时候买个房子放着，一放好几年，一直等到光景好的那一年到来。

到底要放几年呢，一般来说5年内的买卖都算是短线投资

如果你买的一个房子两三年不涨就会导致你的现金流断裂，那么我建议你不要进行这样的投资。

房地产真正要频繁操作的话，他的主要内容也不是高抛低吸赚差价（短期涨跌无法预测），而是不停通过金融操作降低资金成本和融资扩大仓位。

对于普通人来说，如果没有太大的资产裂变的野心，那么就没必要频繁的去融资，于是也就没什么可操作的，基本上买了就睡觉好了。

❷房子的价值

聊股市的时候说股市基本上是一个资金盘，那么问题来了，楼市是不是一个资金盘呢？房子的价值是不是泡沫呢？

其实资金盘这个概念不是绝对的，有投资属性的商品或项目，多多少少都有点资金盘的成分在里面，都要靠新韭菜接盘。

也就是说我们同样会看到楼市有资金盘的成分在里面，房价的泡沫是客观存在的。

但是楼市除了资金盘的属性外，还有很多其他的属性：

1. IP坚挺，房子价值有坚实的社会共识支撑。土地和房子有价值，这是对于中国人来说是一个根深蒂固的观念，这一点类似于黄金。

IP坚挺的标的就会成为社会经济的信用基础，所以正如我们在现实中所看到的，房子和土地是当今中国社会经济运行的一个重要的信用基础。

2. 实用价值高，不同于其他投资品，房子有很强实用价值，可以实实在在使用他。房子本身很多属性，包括质量，地段，环境的水平，都会直接影响到我们现实生活。

并且房子还是个人社会身份的一个重要基础。名下有了房子，才能更好的享受各种社会服务。

3. 稀缺性，土地的有效供应不是无限的。所谓的“有效供应”，就是指在城市覆盖范围内的供应。过去20年中国的城市扩张很快，但实际上城市不可能无限扩张。尤其是城市的核心区，就那么点地方，物以稀为贵。

4. 地段价值有城市发展水平背书，随着城市发展，你居住的环境，周边的设施都会获得相应发展。这会直接提升房子住户的生活水平。买房子就如同买入一个城市的股票，房子的价值会直接得到城市价值的支撑。

5. 折旧慢，可以对抗通胀，我们都对通货膨胀有焦虑，我们也都知道对抗通胀的办法是尽早把货币换成实物。

但是大多数实物的折旧非常快，比如你买个馒头，两天后变质了，这等于两天折旧了100%，这个速度远高于通胀。所以尽管你知道几年后馒头价格会翻倍，但是没法囤。

当然房子的折旧非常慢，他的折旧速度慢于货币贬值速度，所以通货膨胀就可以有效的支撑你手中房子的价格。

这几个特点决定了房子基本上是普通人能接触到的投资品里面最接近价值投资的标的。

❸经济危机与调控

当下的房地产面临的最基本的环境是什么呢？是经济危机

我们现在讨论房地产，一定要放在经济危机的背景下来讨论。经济危机就是大家收入降低，失业，没钱，所以社会百业凋敝，做啥都不挣钱，卖啥都卖不掉。

那么房子呢？房子也是商品，按理说也应该跳不出这个圈圈。但现实是我们看到现在有些地方的房地产市场反而很火爆，以至于国家不得不频繁出手调控。

这是什么原因？

我们要知道，对于一个具体的个人来说，无论在什么情况下，现实中都没有完美的选项，他能做的只是在各个选项里挑一个相对最好的选项。

在百业凋敝，又有通胀预期的时候，这个相对最好的选项就是房子。

除了整日在房产里折腾的专业投资者，在经济危机中最早把资金转入房子的一般是生意不顺的老板们。

生意做不下去，与其贷款给别人发工资，不如关门大吉买个房放着。这是一个很现实的选择。

你说房价有没有可能因为经济危机加重而下跌呢？当然有这个可能。

但是因为房子本身实用性，以及房地产这个坚挺的IP的召唤，他必然会成资金避险重要目的地。房地产在和其他行业的存量竞争中占据优势，他是“吸血”的那一方。

如果我们把经济危机比作海啸，那么房地产无疑是岸上的一个山头。海啸来了大家一定会往山头上躲，除非海啸大到连山头也一起淹没，不然大家就可以在这里安全的度过这场危机。

房地产本身也是实体经济的一部分，而且房地产一直以来都以其信用基础的身份支撑着社会经济的运转。个人或公司，只要有房子或土地，都可以很容易的抵押出资金，支持自己的事业。

当然，如果所有人都去避险，必然导致其他行业严重失血，其他行业的境况就会比较惨。另一方面，太多资金涌入，也会导致房地产自己的泡沫增加，增加未来房价下跌的风险。

不过起起伏伏，生生灭灭是天道，房子价格是个结果，不是原因，过分干预客观周期会造成什么后果，就现在人类水平还很难完整推演出来。

现实中针对房地产的调控已经成为常态，虽然会误伤到很多刚需，但是平心而论这种策略并非为了针对谁，而为了是平衡资金流向。

那么房地产会受到什么样的影响？

各种调控规则万变不离其宗，其核心就是限制交易。通过限制交易阻止热钱流入，对于房地产来说主要被打击的是其身上的资金盘属性。

资金盘的价值也是一部分价值，这部分价值被打压后，短期内确实会造成房价的下行。但是正如我们之前所说，房子的价值不仅是资金盘，他还有很多其他的价值支持。

即使不让热钱进来，其他价值也还在，随着调控时间的增加，房子价格的下降幅度会逐渐减弱。

以平衡资金流向为目的的调控，不会改变房地产的长期走势

❹趋势和策略

这个世界上没有纯粹的市场经济，一个市场的短期表现必然会受到各种外力的影响。

但是长期的走势，仍然取决于基本经济规律。普通人往往因为信息严重不足，最好根据基本规律来进行长期操作。

那么房价是不是仍然长期看涨呢？

不一定

现在有个很流行的说法叫“楼市下半场”。其实所谓从“上半场”进入到“下半场”，意思就是从增量市场进入到存量市场。

增量市场里城市人口和经济都在快速增长，所以房价的规律是普涨，这个时候闭着眼睛投资也不会错。

而存量市场里的城市之间开始出现明显分化，他对选筹提出了要求，不能再闭着眼睛买，而需要选对标的。正因为如此，楼市下半场投资的亏损概率大大提升。

那么会出现什么样的分化呢？很简单：

重点地区吸血非重点地区。

经济危机的避险需求叠加未来巨大的通胀预期，中心城市的房价轮动和边缘城市的房价衰落都已经不可避免。

我们会看到很多政策在阻挡和延缓这样的趋势，但是趋势就是趋势，或早或晚都会发生。

其实短期内房地产的热度被政策压制，对于普通人来说是好事，他减慢了这个吸血趋势的发展速度，大家有更多的时间来布局自己的财产配置。当然我估计大多数人还是会白白浪费掉这个时间。

布局基本原理是：尽管存量时代正在来临，但是发达地区和中心城市仍然有广阔的增量空间。

在这里有必要提一下，并不是所有的小城市都没有前途，大湾区和长三角这种发达地区的小城市要具体情况具体分析。至于其他的地区的小城市那基本上就没什么可分析的了，他们最后可能只有学区房有人问津。

那么具体应该怎么去配置呢？

如果你在大城市，那可能没什么需要折腾的，有余力的话就在自己的主场加大投资就行。主场优势是一个很重要的优势。

而小城市的居民就要考虑将房产置换到大城市，一般来说就是选择自己的省会。不过我比较建议长江以南的大城市。

如果资金和融资水平有限，也可以考虑去目前泡沫仍然较小，投资难度较低的大城市。这些地方不受资金关注，短期内难以出现较大涨幅，但是投资门槛低，未来可期。

这类城市比较有代表性的是重庆，是一个典型的价格严重错配地方。

重庆给人们印象是一个西南工业重镇，听起来好像比较“土”的感觉，最近受制造业不景气影响也挺大。不过他现在其实正处在一个历史转型期。

这个城市在未来真正的定位是内陆国际金融中心，是中国未来在欧亚大陆建立新陆权的立足点，中国内陆的核心有且只有一个。

2019年上半年，江北嘴中央商务区注册企业总数已达2693家。截至2019年末，落户江北嘴的金融机构已有238家，其中包括韩国友利银行、中新互联互通基金等外资金融机构总部5家。

重庆的发展还有很长的路要走，他现在的投资门槛很低。同时因为不受资金关注，所以这个市场的缺点和历史包袱都体现在了价格上，于是他的价格基本没有什么泡沫，安全性很高。

等这一轮房价轮动传导到二线城市的时候，重庆自然也不会落下。

普通人在这里花一万多的单价在最核心的地段买个年轻漂亮的房子放着是没有任何问题的。也许近期涨幅跑不赢大湾区和长三角的核心城市，但是未来的利好非常多，空间非常大。

不过值得注意的是重庆的房地产市场发展是比较滞后的，目前整个市场的消费习惯还存在较严重的“新房癌”倾向，消费者过分青睐远郊新房而忽视地段更好的二手房。这就导致了这个市场里的新房性价比不高，投资应主要以核心地段的卖相好的二手房为主。

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